- 합계 : 26,225.9억원(세대수)토지이용계획580세대- 대지면적 : 8,158평- 일반분양면적 : 6,657.5평(188세대)조합원분양가(세대수) 7,700만원 / 평a. 총비용 추정35.5억원(16세대)- 정비기반시설 조성비 : 450억원3) 임대주택 분양수익a. 종상향을 통해 사업성이 개선되었다.1) 조합원분양수익 추정건축시설계획을 살펴보면, 용적률 469.99%의 아파트가 지어질 예정으로, 허용용적률 369.8%, 법적상한용적률 469.99%로 아파트가 지어질 예정이다. 그리고 임대주택은 법적상한용적률과 허용용적률의 차이인 100.19%의 1/2에 해당되는 50.09%만큼 임대주택이 지어질 예정이다. 대지면적에 용적률을 곱한 공급면적은 38,340평, 그리고 상가 1,500평 등이 추가로 조성될 예정이다. 연면적은 공급면적의 1.8배 정도인 69,000정도가 될 것으로 예상된다. 상대적으로 좁은 부지에 높은 용적률이 적용되어 아파트가 지어지는만큼 지하층공사가 많이 이루어져야 되어 공급면적 대비 연면적이 높은 비율을 보이는 것으로 예상된다. 이를 정리하면 아래와 같다.b. 사업성이 좋을수록 공사비 증가를 상쇄할 수 있다.여의도대교는 법적상한용적률(469.99%)과 허용용적률(369.8%)간 차이의 1/2에 해당되는 용적률 50.1%의 비율만큼 임대주택이 지어지는 것으로 가정하였다. 이에 따라 임대주택은 4,071평(144세대)가 지어질 예정이다. 임대주택의 토지는 기부채납이 되기에 건물에 대한 부분만 공사비에 반영되어 평당 분양가를 1,200만원으로 추정한다면 임대주택 분양수익은 488.5억원이다. 이를 정리하면 아래와 같다.102세대여의도대교의 경우 통합심의를 통해 인허가를 마치고 사업시행인가를 준비하고 있기에 현재는 사업진행속도가 빠른 편이다. 하지만 사업시행인가 이후 착공까지 소요되는 기간, 설계변경여부 등에 따라 공사비가 다소 올라갈 가능성도 있다. "까르의 서울부동산 즉석방"이라는 명칭의 텔레그램 채널입니다. 텔레그램 채널에서는 최대 200,000명의 사람들이 들어올 수 있으며, 저를 중심으로 한 일방향의 소통이 이루어집니다. 상호 소통의 공간은 아니지만, 제 생각을 필요에 따라 자유롭게 이야기 할 수 있는 공간이 될 수 있다고 생각합니다. 저의 서울부동산에 대한 시각에 대한 이야기를 부담없이 듣고 싶은 분들은 들어오셔도 괜찮을 것 같습니다.정비계획 변경도위 사업성 분석에서는 이주비대출이자는 입주시 조합원들이 개별 납부하는 것으로 간주하였으며, 이를 제하여 환산하였다.- 조합원분양면적 : 24,475평(580세대)- 48평(96세대) : 35억원35평(전용 84형) 406세대- 일반분양수익 : 5,991.7억원- 대지면적 : 8,158평건축시설계획주택건축현황2) 공사비 추정48억원(13세대)여의도대교의 종전자산평가금액은 30평, 42평, 48평으로 3개 평형으로 이루어진 아파트의 평가액을 합산한 금액이다. 감정평가액은 최근 KB시세 등을 기준으로 추정하였으며, 최근 아파트의 호가보다 약간 낮은 금액을 기준으로 하였다.42세대40평(전용 96형) 56세대여의도대교 재건축은 최고층수 49층의 준초고층으로 지어질 예정이며, 아파트 동 숫자 역시 5개 동 정도로 최소화되어 구성될 것으로 보인다. 최근 여의도 내 시공자선정이 이루어진 곳들의 공사비는 평당 900~1,000만원 정도로(한양재건축(평당 900만원), 공작재건축(평당 1,000만원 이상) 나타나기에 여의도대교의 경우 착공시점까지 기간지연에 따른 공사비인상분 등을 종합적으로 감안한다면 평당 공사비는 1,200만원 정도가 될 것으로 예상된다. 연면적(69,000평)에 평당공사비(1,200만원)을 곱한 총 공사비는 8,280억원이다.- 임대주택 분양수익 : 488.5억원- 평당 분양가 : 7,700만원 / 평사업성분석결과 각 평형별 조합원분양가, 일반분양가 및 세대수, 그리고 임대주택 세대수를 정리하면 위와 같다. 이에 따라 기존 30평에서 35평(전용 84형) 배정시 추가분담금은 3억원, 기존 42평에서 45.5평(전용 110형) 배정시 추가분담금은 4.5억원, 기존 48평에서 55평 배정시 추가분담금은 5.5억원 정도이다.- 평당 분양가 : 6,000만원 / 평c. 사업성분석 결론5) 합계- 공급면적 : 38,340평(아파트 35,203.5평, 상가 1,500평, 기타 1,596.5평)c. 재건축 후 미래가치는 ?재개발, 재건축 등 정비사업을 진행하는 구역들에서는 정비구역지정, 사업시행인가, 분양신청 이전 추정분담금 심의를 진행하게 된다. 여의도대교의 경우도 정비구역지정이 이루어지기 이전 추정분담금심의를 진행한 적이 있었는데, 추정분담금 심의자료 중 정비사업에서 가장 큰 비용을 차지하는 공사비 및 일반분양가 증감에 따른 비례률 변동표를 보면 해당 정비사업구역의 사업성을 추정할 수 있다.추정비례률 산출내역- 총 공사비 : 8,280억원총수익은 조합원분양수익, 일반분양수익, 임대주택분양수익, 상가분양수익으로 구성된다. '24년 정비구역지정당시 추정분담금 산출근거 상 총 수입금액은 18,406억원이만 종전자산총액, 공사비 등의 인상을 감안하면 총 수익금액은 이보다 훨씬 증가할 것으로 예상된다. 사업성분석에 따른 총수익을 추정해보면 아래와 같다.- 사업비 : 2,150억원서울 영등포구 여의도동에 위치한 대교아파트는 1975년에 입주한 576세대의 아파트이다. 남쪽으로는 여의도한양과 맞닿아 있으며, 동쪽으로는 시범아파트와 맞닿아 있어 여의도 내 아파트 밀집지역 한가운데에 위치한 곳이다. 여의도 대교는 2021년 이후 여의도가 압구정, 목동, 성수와 함께 토지거래허가구역으로 지정된 후 지구단위계획을 진행하여 2022년 경 지구단위계획수립을 완료하였고, 지구단위계획수립 완료 후 정비구역지정, 추진위 및 조합설립을 빠르게 추진하였다. 그리고 '25년 2월 통합심의를 통해 건축, 환경, 교통 등 다양한 인허가를 한 번에 통과시켜 현재 사업시행인가를 준비하고 있다. 여의도대교의 사업성을 분석해보면 아래와 같다.188세대- 공사비 : 8,280억원a. 재건축 이전- 연면적 : 69,000평- 상업시설분양수익 : 900억원이에 따라 산정된 예상 감정평가액은 30평 25억원, 42평 30억원, 48평 35억원 정도이다. 그리고 감정평가금액의 합계는 15,960억원이다. 이 중 청산자가 2세대(60억원)정도 되는 것을 감안하면 종전자산평가금액은 15,900억원으로 추정된다.3) 사업비 추정33억원(104세대)여의도의 경우 2022년 이후 지구단위계획수립이 확정되었고 이후 시범, 한양, 공작 등 여러 아파트들이 동시다발적으로 정비사업을 진행하고 있다. 그래서 현재 낡은 아파트가 밀집된 지역에서 신축 고층 및 초고층아파트가 밀집한 지역으로 바뀌게 될 예정이다.- 조합운영비 등 : 300억원1) 토지이용계획4) 상업시설 분양수익24억원(42세대)2) 일반분양수익 추정39억원(13세대)임대주택 면적 및 추정2. 사업성 분석사업성분석결과 조합원분양수익, 일반분양수익, 임대주택수익, 상가분양수익의 합계는 26,225.9억원이다. 이는 총 지출금액인 26,330억원보다 104.1억원 낮은 금액이기에 이를 비례률로 환산하면 99.35% 정도이다.여의도대교의 토지이용계획을 살펴보면 구역면적은 10,109평, 그리고 아파트 및 상업시설이 지어질 예정인 대지면적은 8,158평이다. 대지는 모두 준주거지역으로 종상향될 예정이다. 정비기반시설은 1,951평으로 도로 1,613평, 공공체육시설(공공시설) 338평으로 구성될 예정이다. 이를 정리하면 아래와 같다.- 구역면적 : 10,109평1) 종전자산평가액 추정일반분양가(세대수) 9,000만원 / 평- 42평(120세대) : 30억원- 청산자 등 : 60억원- 평당 분양가 : 1,200만원 / 평144세대- 조